尔湾贷款分析此事在地产市场的蝴蝶效应

随着特斯拉股价今年的一路狂飙并被纳入美国标普500指数，创始人Elon Musk以总身价1550亿美元跻身全球第二大富豪！本周二，马斯克在华尔街日报理事会举办的年度峰会上表示：自己已经从加州搬出，入住了德州！并且已经拿到了德州驾照，成为了德州居民！这是马斯克亲自证实了此消息！他现在大部分时间都在奥斯汀和博卡奇卡(Boca Chica)之间的德克萨斯州度过。大家应该还记得，在今年5月，马斯克突然卖掉所有的房子，大家都在猜测马斯克是不是要离开地球了？很多人认为他是在套现（逢高出货），后来发现都错了，原来马斯克要卖的房子都位于加州，他是要离开加州这个“万万税”的地方。

其实早在今年5月时候，马斯克与加州Fremont市当地监管机构因工厂复工事宜等发生了多次冲突！甚至在其推特上表示：有意计划将其总部和未来计划立即转移到德克萨斯州或者内华达州！

为什么加州对企业不友善逼走马斯克

马斯克从创业之初就在加州，在车库里创办了PayPal，后来特斯拉、SpaceX和用于钻地道的无聊公司（Boring Company）都在加州创建的，特斯拉的总部在旧金山湾区、SpaceX的猎鹰9号火箭虽然大多数都在休斯顿和佛罗里达州发射，其总部和无聊公司的总部都在洛杉矶。

当时以为马斯克只是兴建第二工厂，但据CNBC报道，马斯克告诉他的朋友和同事，他计划永久搬迁到德州，原因是因为加州对商业的不友好，以及高额的税收。

但是今年，在疫情发生的时候，加州官员强行关闭的特斯拉的工厂，马斯克首次感到恐慌，并为之与加州官员争斗了很长一段时间，最终加州官员只能让特斯拉有限度复工。之后的5月，马斯克正式宣布将特斯拉总部搬迁到内华达州或德州，德州州长阿伯特（Gregg Abbott）最为积极，在提供了数十亿美元的税收优惠后，马斯克宣布特斯拉在德州兴建第二工厂。

若不走要交数十亿美元个人所得税

如今马斯克已经荣膺全球第二富豪，身价高达1390亿美元，超越比尔·盖茨，仅次于亚马逊的CEO杰夫·贝佐斯（Jeff Bezos），但随着特斯拉的壮大以及SpaceX的发展，马斯克的身价超越贝佐斯只是时间问题。加州是美国最高的所得税的州，为13.3％。换句话说，按照马斯克今年呈直升飞机般增长的收入而言，他今年单单个人所得税就要缴纳数十亿美元，而德克萨斯州则没有州所得税，单单个人所得税方面，他就可以省下数十亿美元。头也不回坚决搬离加州马斯克要从加州搬走的想法是坚决的，今年5月，马斯克突然发了一条很奇怪的推文，要卖掉所有的房子，一栋都不留。

当时许多人还奇怪马斯克是不是要离开地球了，原来马斯克要卖的房子都位于加州，这也可见他对加州的厌恶程度已经无以复加，即使目前仍然需要加州和德州两地跑，依然把所有的房子都卖掉。德州州长阿伯特张开双臂欢迎马斯克，今年7月，他在CNBC的《 Squawk Box》上说，马斯克告诉他，他已经获得了德克萨斯州的驾驶执照，现在是“真正的德克萨斯人”。阿伯特还表示，马斯克正在该州建立他的下一个特斯拉工厂，因为这里将使他有自由“扩展自己想要扩展的方式”。

近日，美国人口普查局公布了2019年最新的人口迁移数据，加州又称为人口外流最严重的州，总共有65万人搬走。

其中，德州是最受加州居民外移青睐的地点，2019年有8万2235人从加州搬至德州；亚利桑那州则是第二个热门移居目的地，共有5万9713人从加州搬过去；华盛顿州排名第三，有4万6791人移居。2019年是加州自2011年开始，新进人口最少的一年。从2014年起，每年自他州移民到加州的人数减少，2017年开始，离开加州的人数，多于新搬入加州的居民，此一趋势也反映加州人口逐年减少。而今年受新冠疫情的影响，许多公司要求在家工作，因此今年从湾区搬走的人可望有数倍增长。不过，虽然加州人逐渐外移，但加州仍然是其他国家移民最喜欢的移民之地，2019年共有26万1818人从外国移民到加州。

甲骨文创始人兼董事长埃里森（Larry Ellison）也宣布自己已经告别加州。甲骨文上周五宣布，将把总部从加州旧金山湾区迁往德克萨斯州奥斯汀。据CNBC报道，该公司表示，此举将 “为甲骨文的发展提供最佳定位，并为我们的人员提供更灵活的工作地点和方式”。除了总部搬迁，该公司还在实施 “更灵活的员工工作地点”政策。大部分人将可以选择自己的办公地点，或者继续在家兼职或全职工作。

甲骨文(Oracle)是硅谷历史悠久的成功案例之一，1977年圣克拉拉(Santa Clara)成立。甲骨文表示，大部分员工可以选择临近的办公地点，或者继续兼职或全职在家工作。报道称，甲骨文将继续支持其在全球的工作中心，包括雷德伍德城、奥斯汀、圣塔莫尼卡、西雅图、丹佛和奥兰多等地，预计还将逐步增加其他城市的工作中心。甲骨文将通过以更现代化的工作方式，进一步提高员工的生活质量和产出质量。

据悉，新冠疫情已经给了许多科技公司和硅谷知名人士离开加州的“借口”。今年宣布总部搬离加州的科技公司包括特斯拉、甲骨文、惠普企业、Palantir（数据分析软件公司Palantir Technologies也将总部从加州的帕洛阿尔托 Palo Alto 搬到了科罗拉多州的丹佛。）等等，而AMD等公司实际上已经早将主要职能都转移到德州奥斯汀园区。而离开硅谷的科技亿万富豪包括了马斯克、埃里森，还有早已离开硅谷的彼得·蒂尔（Peter Thiel）、Palatir联合创始人兼CEO卡普（Alex Karp）、风投大亨拉波斯（Keith Rabois，去了佛罗里达）。本月早些时候，惠普公司宣布将把总部从加州的圣何塞迁到得克萨斯州的休斯顿。

此前甲骨文宣布将总部从加州红木城搬迁到德州奥斯汀。但需要强调的是，无论是特斯拉还是甲骨文，都是将公司总部注册地转移到德州奥斯汀，未来主要在德州进行扩张，这样可以享受到德州的低税收待遇。德州的企业监管更加宽松，企业税赋也比加州低很多，劳动力雇佣成本更是远低于硅谷。

但这并不代表这些企业巨头要关闭硅谷园区，员工是否合并到德州工作也全凭自愿。相比硅谷高昂的房价和生活成本，德州的生活更加亲民宜人。而且，德州没有州个人所得税和资本利得税，加州这两项都是全美最高。对于主要持有股票的科技公司高管与员工来说，去德州可以省下大笔税款。

省税当然是最重要的原因，加州的州个人所得税最高税率和州资本利得税都是全美最高的13.3%，而德州根本就没有这两种税。即便是夏威夷的所得税也明显低于加州。而加州民主党主导的议会还在打算继续上调对富人的所得税最高税率，增加收入用于社会福利。

尔湾贷款的分析：

这些大牌的公司都走了，那么你有没有想过，这些员工也会逐步的搬离加州。那么这些人的房子是不是也要卖掉，这不就是给加州的房地产市场带来灾难性的抛盘吗？尔湾贷款认为：这些人会对地产市场产生一定的影响，但是重点是这些都是高级人才，有着高收入和学历。所以，他们的住房也是高档住房。他们的影响也是影响在高端住宅的这一部分！

刚需市场目前在80万以下的房子价格是不会变动的，因为这是刚需，你不可能让美国人回到英国老家去，也不可能让这里的墨西哥移民会墨西哥，让韩国人回韩国，让华人都会中国去，让印度人会印度去，不可能！所以，刚需是不会改变的，这也就是为什么不涨反跌的道理。尔湾贷款的客户群中，有这样的一个印度码农，夫妻两人都在google 上班，年薪各30W美金。三套房子，每套100W左右，今年年初的时候，因为觉得美国的房价有一次到了历史的最高水平。他们决定先抛掉，然后等跌下了，在买进。就这样他们非常顺利的就把这三套房子出售了，怀揣着300多万美金，等待地产市场的下跌。一等一年过去了，地产市场依然上涨，他们从前的房子比起他们售出的价格已经又涨了10%，对此这对客户也是非常无奈。

这次经济危机，不像2008的金融危机那样，投资从不需要任何抵押，是个人就可以贷款。人人使用贷款这个金融工具进行投资房地产。那是，有些地区，一个人手上有个5-7套房子，一旦资金断了，还不上贷款就是拍卖。由于2008年之后，山姆大叔学聪明了，不再放开了贷款，严查信用和还款能力，这就使得原来想通过贷款来投资房地产的人数大大减少。尔湾贷款深深体会到2008 年之后的贷款限制和之前比起来一个在天上，一个在地上。2008年之前疯狂的时候，记得有一个客人一年内，贷款了12次，手上房产20多套，尔湾贷款的员工7*24小时，一天4班轮流开工，那时的贷款真可说是一个疯狂啊。山姆大叔的这招还是真的保护了劳苦大众的生计，保证了大家有能力才买房，而不是把明天的钱拿来，今天用（虽然这是老美的一贯风格，尔湾贷款这些年在贷款市场也是看到太多太多老美的一贯风格：今天有钱享受，明天失业卖房）。这样就使得劳苦大众们都们负担的起自己的住房，即使经济危机来了，出现还款问题的，也是一小部分人。毕竟少了许多炒房客和使用贷款这个金融工具买投资房的人。所以，即使这群“小众”出现了还款问题，而且大部分的“小众”手上也只有一套房子，这样的风浪翻不了山姆大叔的航空母舰。最后，这次经济危机如果你是想炒房，尔湾贷款认为，80W 以下房子一般不会有太好的机会，因为刚需在这里。反而是商业地产和高端地产的价格，可能有非常大的一波跌幅，我们将在接下来的一个星期与大家具体分析商业地产和高端地产的具体情况和机会，请随时关注。

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